Un informe del Centro Futuros Empresariales de la Universidad Adolfo Ibáñez analizó el sector inmobiliario residencial, y propuso una serie de medidas para revitalizar el mercado.
El sector inmobiliario residencial chileno enfrenta una crisis marcada por la desaceleración de la demanda y el incremento de costos.
El informe titulado ‘Sector Inmobiliario Residencial en Chile: Análisis de sus Desafíos y Propuestas para su Reactivación‘, elaborado por el Centro Futuros Empresariales de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI), expone este complejo panorama y sugiere una serie de medidas para revitalizar el mercado de viviendas en el país.
Entre 2010 y 2020, la demanda de propiedades creció impulsada por tipos de interés históricamente bajos y un entorno económico favorable. Sin embargo, entre 2021 y 2024, el escenario cambió drásticamente con el alza de las tasas de interés y la inflación.
Estos factores impactaron directamente en la capacidad de acceder a créditos hipotecarios, perjudicando tanto a quienes buscan una vivienda propia como a los inversionistas interesados en el arriendo de propiedades. “La alta demanda no ha sido correspondida con una oferta equivalente debido a una serie de restricciones y desafíos en el sector”, se indica el documento.
Altos costos y regulaciones complejas
El estudio detalla que, a pesar de la fuerte demanda en la última década, la oferta ha permanecido restringida. Factores como los elevados costos de materiales y terrenos, así como complejas regulaciones y procesos de permisos, han contribuido al aumento en los precios de las viviendas.
Estos incrementos han afectado especialmente a la Región Metropolitana, donde el precio de los terrenos ha subido hasta en un 60% entre 2012 y 2018.
“Los precios de las viviendas en UF experimentaron un crecimiento considerable durante esta década, llegando a duplicar la tasa de crecimiento de la década anterior, con un aumento promedio anual del 6,9% en UF”, detalla el informe.
Asimismo, se menciona que “aunque los ingresos de las familias chilenas también aumentaron durante este periodo, los precios de las viviendas crecieron a un ritmo más rápido, afectando progresiva y negativamente la asequibilidad durante toda la década”.
Además, el reciente aumento en las tasas de interés hipotecarias, ha reducido significativamente el número de viviendas financiadas, lo que ha provocado un incremento en el stock de propiedades terminadas, pero sin vender. Para 2024, se estima que este inventario requeriría hasta cuatro años para ser absorbido si las condiciones actuales de demanda se mantiene.
Propuestas para la reactivación del sector
Para hacer frente a esta situación, el informe propone una serie de medidas que consideran tanto la dimensión financiera como la estructural del sector.
Entre las recomendaciones destinadas a reducir la carga financiera a corto plazo, se sugiere implementar productos financieros que faciliten el acceso a la vivienda, tales como el leasing habitacional y acuerdos de reparto de apreciación de capital (HESA), los cuales podrían aliviar el elevado requerimiento de pie inicial para las familias.
Otro aspecto clave del plan es la simplificación del sistema de permisos de construcción. La fragmentación normativa y la falta de coordinación entre distintos organismos públicos son señaladas como factores que entorpecen el desarrollo de nuevos proyectos.
En este contexto, el informe subraya que “las direcciones de Obras Municipales (DOM) son responsables del 73,7% del tiempo total de tramitación, mientras que los solicitantes, ya sean empresas inmobiliarias o particulares, son responsables del 26,3%, sugiriendo que la mayor parte de las demoras proviene de la gestión administrativa pública”
Medidas fiscales para incentivar la demanda
Desde el ámbito fiscal, el documento sugiere ampliar los subsidios y beneficios tributarios para incentivar la demanda en el corto plazo.
Entre las propuestas, destaca el incremento de los beneficios fiscales para la adquisición de propiedades, así como la exención de impuestos de timbres y estampillas en los créditos hipotecarios destinados a la primera vivienda, buscando reducir los costos de transacción para las familias y facilitar el acceso a la vivienda.
Asimismo, se plantea que el Estado amplíe el apoyo a proyectos de arriendo, incrementando el financiamiento y los subsidios para propiedades destinadas al alquiler. Este modelo, implementado en otros países, permitiría reducir el déficit habitacional en grupos de menores ingresos y fomentar un mercado de arriendo estable y accesible.
Por último, el informe resalta la importancia de un esfuerzo coordinado entre el sector público y privado. “Es clave generar instancias de discusión donde se reúnan todos los actores involucrados, incluyendo bancos, aseguradoras y AFPs, para encontrar soluciones conjuntas”, concluye el estudio.
